禁止群租房:侵犯私权,徒劳无益

来源:网易【另一面】 | 发布: | 发布时间:2013-07-19,星期五 | 阅读:1,660

导语:7月18日,北京市政府多部门联合印发《关于公布我市出租房屋人均居住面积标准等有关问题的通知》,规定出租房屋人均居住面积不得低于5平米,单个房间不得超2人。《通知》违反《合同法》,侵犯业主订立合同自由,以行政意志取代业主自治,徒增行政成本,却只能恶化城市经济环境

禁止群租是徒增行政成本的无益之举

公权力强行介入租房市场,徒增立法、行政管理成本,不一定能够取得良好的效果

现在社会生活中一遇到新问题新现象,人们就呼吁立法、呼吁政府的强制力量介入。事实上,社会生活中出现的很多新问题新现象,都属于公民自由范畴,不需要法律专门授权。公权力的强行介入,不一定能够取得良好的效果,而且徒然增加立法、行政管理成本、妨碍公民的自由选择。对待“群租”问题,如果现有的行政规定条文与此有冲突,就应该修改条文,保障低收入者的居住权利。如果一定要订规禁止,那样的规定就是恶法。因为行政手段无法消除推动“群租现象”背后的经济原因,所以这种规定即使通过了,执行难度也会极大,大到难以执行,“风暴”过后,除了增加罚款和产生几个倒霉蛋以外,不会有什么明显效果。

“群租”并不比“单租”有性质更恶劣的卫生、噪音、消防安全等弊端,通过物业管理能改善“单租”,自不必另立繁琐规定禁止“群租”

现在“群租”中出现的各种诸如卫生、噪音、消防安全等问题,在“单租”中是同样存在的,这些问题通过物业管理就可以解决,无需另立繁琐规定。为什么单租可以,“群租”就不行呢?确有不少群租者行为不太检点,四邻为其所苦,但也不应否认,并非所有“群租”都是如此,相对而言,非群租者给周围居民造成搅扰的事,也所在多有,并没有人因此主张禁止房屋出租。也就是说,需要规范的是租房人的行为,而不是租房本身。有些出租户甚至质问:“也不是没有原住户行为不检的,难道可以因此禁止他们住自己的房子吗?”这句质问其实揭示出了“群租”问题的真问题――群租者与单租者、原居民,作为“居民”的性质是一样的,其间的差异只在各自与房屋所有权的关系。

取缔群租将恶化城市经济环境

片面取缔群租虽声称是为改善中低收入人群的居住条件而行,但会同时伤害承租人和房主的权益

住多少平方米,承租人自然会根据自身情况和经济能力来决定。消费者牺牲居住的最低标准选择群租,本身就意味着消费者的支付能力已经达到极限。在不提高城市中低收入居民支付能力的情况下,片面取缔群租不会使中低收入人群转向基本合乎需要的住房。住宅市场不是慈善机构,居住环境的改善是以居住成本的提高为代价的,低收入的消费者无力支付更高的成本,当然就无法拥有更好的居住环境,所以一纸通知就想禁止群租是根本不可能的事。

片面取缔群租既不能改善消费者的居住环境,即使假定能够改善,它对房产主的利益也是一种伤害,因为同样的闲置房源,如果入住者减少,房屋租金的总量也相应减少了。取消群租固然对消费者是一种伤害,而房东利益也会大损。

片面取缔群租会驱离人力资源,间接增加城市居民的生活成本

低收入者对群租房的需求最大。群租房的消费者包括农民工、刚就业的低收入学生、外来商贩、无业待业者和求学一族等。群租市场的存在有利于保持劳动力市场的低价格供给。群租市场联系较紧密的市场是劳动力要素市场。群租房的低价降低了劳动力的生产成本, 促进了劳动力的供给, 降低了劳动力的价格, 为城市发展提供了大量的劳动力,有效地降低了城市的生产成本, 保持了区域经济的活力。群租房的存在实际使城市的发展和城市居民深受其益。

片面取缔群租的后果,是群租以更偷偷摸摸的形式进行,或是中低收入消费者特别是移民远离这座城市。处于非法状态的群租对中低收入消费者而言更是一场灾难,因为中低收入消费者的应有权益更加得不到保障。中低收入消费者远离这座城市,不仅意味着以城市低收入者为代表的人力资源流动的失败,也意味着这座城市经济效率的损失和这座城市经济运行成本的上升,这座城市的居民生活成本在经过一系列传导机制后最终也会上升。最典型的是,每逢春节期间,由于大批农民工返乡,中国大中城市的一般用工成本都会大幅上升。

禁群租侵犯业主订立合同自由

《合同法》第52条规定“只有全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规能使合同无效,地方性法规、行政规章无此效力”。地方各行政部门欲以一纸《通知》就废除租赁合同,违反了《合同法》第52条

《合同法》对订立合同的禁止性条款主要体现在第52条合同无效的五种情形中:“有下列情形之一的,合同无效:(1)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;(2)恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益;(3)以合法形式掩盖非法目的;(4)损害社会公共利益;(5)违反法律、行政法规的强制性规定。”只要合同的内容没有《合同法》第52 条之情形的,当事人可以自由订立合同,地方行政部门不该强加干涉。

而《合同法解释》第4条明确规定:“合同法实施以后,人民法院确认合同无效,应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据,不得以地方性法规、行政规章为依据。”中国历年禁止群租的规定、条文,可称法规的也只有2010年住建部出台的《商品房屋租赁管理办法》,其余都是地方行政部门出具的行政性指导文件,都不具备立即废除租赁合同的上位法效力。

规定承租最低面积实际侵犯了出租人与谁订约、与多人订约的自由,违反《合同法》的合同自由原则

群租得以实行,离不开房东的许可。假如房东不愿意,完全可以在契约中加以禁止。中国民事法律在租赁问题上,本是提倡当事人意思自治、合同自由,而租赁新规主要限制了当事人订立合同的自由。合同自由是《合同法》的基本原则之一,是贯穿《合同法》始终的灵魂,具体包括订约主体选择的自由、形式自由、内容自由等方面。北京市《通知》规定承租最低面积实际上是限制了出租人与谁订约、与多人订约的自由,这并不在《合同法》禁止的范围之内。合同自由之所以出现在新《合同法》中,就是要减少政府对合同的行政干预,而北京市《通知》恰恰违反了这一基本原则,违反了市场经济的核心价值。

《通知》第二条是以行政强制来胁迫、改变合同双方当事人的合意,破坏了合同意思自治

此外,北京市《通知》中第二条“属于住房的,房屋租赁合同应当载明承租房屋间数、居住面积等情况,并且明确约定居住人数及相应的违约责任等内容”的规定,强制性要求把上述规定作为租赁合同的先决条件,其性质已经超越了指导意见,通过合同必备条款的方式规定当事人之间的权利与义务,并在当事人之间产生法律效力。这意味着合同相对方一旦违反这些必备条款,将承担法律责任。这是以行政强制来胁迫、改变合同双方当事人的合意,破坏了合同意思自治的本质属性。

禁群租规定是以行政意志取代业主自治

《通知》强制市内各物业小区将此规定文本作为正式管理规约一部分,将体现业主自治的公约变相架空为行政方的意志体现

管理规约是物业管理区内的全体业主就建筑物的管理、使用、维护与所有权关系等各方面达成的书面形式的自治规则。制定管理规约的主体是物业的业主,制定过程体现了业主之间的合意,是一个平等协商的过程。虽然北京市《通知》不是任何法律,仅仅具有行政指导性。但《通知》第三条内容强制各物业小区将此规定文本作为正式管理规约必备的一部分。这样一来,行政机关变相成为管理规约的制定主体,管理规约不体现着业主的意志,却体现着行政方的意志。

北京市《通知》将房产业主管理规约本该有的合意过程架空为虚设。业主订立公约的目的是为了解决住居中的管理问题,使居住环境更加和谐,业主们必须要达成多数一致,才能实施管理方案。实践中,管理规约往往是由开发商制定,业主可以通过是否购买该物业行使其对该管理规约的选择权,如果业主购买了该物业,即表明它愿意加入该协约,也是一种合意的表现。如果加入后对公约不满,也可以在业主大会上对公约进行修改。然而,上海房管局的示范公约会被该地区所有物业采纳,业主为了购买物业只能加入。由于目前法律对业主的权利规定不清,这种具有行政指导性的条款,是很难在后期业主大会上修改的。实际上,公权力已经渗入了私人的合意过程,合意已丧失,剩下的只是对行政规定的遵循。

《通知》要求业主委员会代行部分行政职能,是践踏业主自治,把自治管理权变相为行政管理权

管理规约的管理性指的是业主的自我管理,而不是行政机关对业主的管理。管理规约是小区内部自治性管理规则的合意,这是它与一般的商事契约的不同之处。然而,此处的管理是业主把自主管理权授予业主大会行使业主的共同意志,不是行政机关委托某个机构进行管理。北京市《通知》规定若出租人违反人数、面积限制,“业主委员会可书面责成出租人立即终止租赁行为”,让物业代行部分行政职能授予物业,把自治管理权变相为行政管理权,是对业主自治权的践踏,违反了管理规约业主授权的本意。

结语:承租人住几平方米,那是房东与房客的事,政府不必插手,插手也未必有用。滥施禁令的行政手段不见得有助于公共利益,反倒会最终导致整个社会福利降低。



 

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