“以房养老”在美国只是非主流

作者:袁晓彬 | 来源:网易【另一面】 | 发布: | 发布时间:2014-06-30,星期一 | 阅读:1,295

导语:自7月1日起,北京、上海、广州、武汉将正式开展老年人住房反向抵押养老商业保险试点。“反向住房贷款抵押””最成功”的美国常被用来支持中国”以房养老”推广,殊不知”以房养老”在美国却是相当”不受待见”。

六十秒读懂专题:“以房养老”作为舶来品,在运作最成功、最成熟的美国一开始就不受美国老人的待见,在2008年金融危机之后,更是节节败退。”住房转换抵押贷款”损失惨重,三大支柱之一的”财务自由计划”更是因为开发商破产而退出市场。

美国养老保障体系完备,”以房养老”只是一种游离在基本养老保险、401K退休金计划与商业养老保险之外的”非主流”养老方式

美国的养老保险制度三种,第一是基本养老保险,替代率是40%,所谓替代率就是退休后的收入与退休前收入的比例;第二是雇主计划,最著名 的是企业和个人共同出资的401K退休金计划,平均替代率也在40%;第三则是商业养老保险。不分男女和职业,只要到了65岁,并累计交满10年的社保 税,都可以领取养老金。在美国,”住房反向抵押贷款”只是针对老年人的一种特殊的住房净值抵押贷款形式,除了国家基本养老体系外的,一种自愿选择的养老方 式。

由于风险大、贷款费用高等原因,美国”以房养老”20年参与者仅49万,只占符合”反向住房抵押贷款”对象总数的1%左右

作为一种”非主流”的养老方式,因为风险因素多;老年人缺乏足够的金融知识,经常遇到欺诈;贷款交易的费用高;借款合同条款严苛等 因素,反向抵押贷款并不受美国老人待见。据统计,自1989年实施以来,截止到2010年5月,参与者仅有49万人。根据15个联邦政府机构联合编制的最 新报告《老年美国人2012》(Older Americans 2012)的统计,2010年时,年满65岁的美国人有4000万。由此可见,”以房养老” 参与者在符合逆序住房抵押贷款对象中,仅有1%的比例。

与中国”死后收房”不同,在美国,老人子女只需要偿还清反向贷款与利息便能继承房产,即便如此,”以房养老”依旧不受美国人待见

在美国,最重要的逆序住房抵押贷款品种是”住房转换抵押贷款” ( Home Equity Conversion Mortgage, HECM),它是根据《1987年国家住 房法案》National Housing Act of 1987),由国会授权联邦住房与城市发展部(HUD)于1987年面向老年人推出的,由国家提供风险保证的逆序住房抵押贷款品种。

在中国,”以房养老”项目在老人去世后,银行或保险公司收回住房使用权。而在美国”住房转换抵押贷款”项目中,老人去世后,如果老人 的子女希望继承房产,只需还清银行或者金融机构支付给老人的反向贷款和利息。但即便如此,依旧少有人申请”反向住房抵押贷款”计划 。

2008年,美国房地产泡沫破裂后,申请”反向住房按揭贷款”的人数更是不断下降,由2008年的11万多下降到2012年的5万多

“以房养老”模式最大的麻烦在于,房价的起伏波动难以预料。2008 年,美国爆发金融危机后,房地产市场在多年的泡沫虚高后一片萧条, 抵押房产价值大幅缩水,机构面临的流动性短缺等使反向抵押贷款业务面临的风险加大。据统计,到2008年,美国参与”反向住房按揭贷款 “的人数达到11万多人的峰值后便逐年下降。到2012年,美国一年仅有五万多参与”反向住房按揭贷款”,比2011年的七万又低了不少。

2008年后,部分金融机构不再提供”反向住房抵押贷款”,2011年,美国商业银行与富国银行停止该服务,而一度流行的”财务自由计划” 也因开发商倒闭而退出市场

金融危机爆发后,由于抵押房产的价值急剧缩水,银行对这项业务不再充满热情,很多金融机构干脆不再提供此类产品。2011年,为住房抵 押贷款的两大合作机构——美国商业银行、富国银行于相继停止该服务。而由附属于Indy Mac银行,一度非常流行的老年人财务自由基金公司推出的财务自由计划(Financial Freedom),也已因开发商老年人财务自由基金公司于2011年倒闭而退出市场。

由于抵押还款条件严苛,会被金融机构吃掉过多利息,7成参与”以房养老”的美国老人并非按月领取养老金,而是选择一次性拿到全部贷款 用于其他投资

目前,美国”反向住房抵押贷款”计划有定期领取、分期领取、定期和分期混合领取三种领取方式。由于形式不够灵活,抵押还款条件苛刻 ,许多需要养老金的老年人不堪忍受偿还条款,也不想让金融机构吃掉过多的利息。更多的老年人选择放弃每月领养老金的领取方式,而是选择一次性获得贷款全部 资金的方式,用于其他投资。据美国消费者金融保护局在一份有关”反向抵押贷款”的报告中指出,美国办理”反向抵押贷款”的老人中超过七成选择一次性拿到全 部贷款,然后将这笔钱用于投资,而非选择按月领取养老金。

相比”以房养老”,美国老人有更多样的养老选择,例如与年轻人搭伙,搬进养老社区,去拉美养老等等

相比于”以房养老”,美国老人会有更多的选择。例如,将房间以低廉价格租给年轻 人,既赚取生活费又解闷;搬进养老社区,获得非常贴心而周到的各种服务和陪护直到去世;到风景优美、生活成本低廉的国家开始新生活 。去拉美养老的潮流在最近5至10年尤为流行。巴拿马就规定,只要外国人能证明每月领取的养老金超过1000美元,就可以获得巴拿马的永久 居留权,而且在国外挣得的养老金无需上税。



 

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