地产泡沫之忧:政策放松能否扭转局面?

来源:WSJ中文网 | 发布: | 发布时间:2014-08-22,星期五 | 阅读:964
汪涛、胡志鹏、Eva Lee、Eugene Cheung

房地产涉及众多工业部门,是左右中国经济增长和信贷周期的最重要行业。本轮房地产下滑的性质和持续时间是今明两年中国经济面临的最大不确定性。

经历了年初大幅下滑之后,随着近期政策不断放松,近两个月房地产建设活 动出现改善迹象。这也支撑了经济增长和地产股的表现,房地产板块股价从前期低点反弹了 17%。我们预计近期和未来一段时间政策的持续放松对房地 产销售、新开工和建设活动的支撑应当可以持续到“金九银十”。

尽管短期形势有所改善,但我们认为本轮房地产下滑背后是结构性拐点,政策持续放松虽可使短期活动企稳、但无法扭转行业下滑的大趋势。我们预计到四季度和 2015 年,房地产新开工和建设活动将进一步放缓,给经济带来越来越大的拖累。

政策放松:已打出的和将要出的牌

5 月以来,伴随着决策层出台一系列“微刺激”措施、加码对增长的扶持力度,房地产相关政策也逐渐松绑,尤其是7 月以来放松步伐明显加快。据媒体报道,目前已有超过四分之三的限购城市在一定程度上松绑了限购政策;部分省市对购房进行税费补贴;住房公积金政策不断放 松;部分城市放宽了落户政策;一些地方允许甚至鼓励地方政府回购商品房用于保障性房源;为提振房地产销售和建设,各地也简化了开发商行政审批程序、降低相 关费用。虽然迄今为止中央政府尚无意正式放松房地产相关的信贷政策、也没有正式降低房贷首付要求,但据媒体报道,部分地区放贷加快、也出现了利率优惠。

政府手里还有哪些牌?如果年底或 2015 年房地产活动再次放缓,决策层可以正式降低目前较高的首付比例(首套房 30%、二套房 60%)、进一步放松落户政策以提振房地产销售。此外,决策层还可以定向降低房贷利率、或全 面下调存贷款基准利率。

除 商品房之外,政府还加大了对保障房建设的支持力度。决策层在年初将今年保障房新开工目标上调至700万套(包含470万套棚户区改造)。更重要的是,决策 层已经采取各种措施提供资金支持、推动保障房建设(特别是棚户区改造),包括加快财政拨款、利用国开行提供政策性融资(通过央行的再贷款),各地方政府也 鼓励开发商和其他企业参与保障房建设、并为其提供补贴。

未来几个月房地产活动有望温和改善…

受益于政策不断放松和信贷支持,我们预计未来几个月房地产销售和建设均会温和改善。

房地产销售方面,限购松绑、房价下跌后购买力改善、房贷利率松动且投放加快、部分城市加快放松落户限制、地方政府回购商品房用于保障性房源等因素都有望提振销售。

房地产建设方面,因现金流恶化而面临财务困境的开发商可能会加快建设,以增加推盘和销售收入,尤其是赶在“金九银十”的销售旺季。此外,保障房建设和棚户区改造提速也可能进一步提振新开工和建设活动。

…但年底时反弹可能难以为继,2015年预计持续低迷

在“金九银十”旺季之后,房地产销售可能将再陷颓势,2015年再跌5-10%。此外,随着保障房建设势头逐渐消退,明年商品房新开工面积可能会再跌10%。所以,我们预计明年总体房地产建设活动将进一步放缓,并在2014年底和2015年对经济带来越来越大的负面拖累。

这背后主要有三方面原因:

首 先,导致目前房地产下滑的并不仅仅是新一轮周期性因素,而是住房内在供求格局已发生根本变化。2013年中国住房建设量(竣工约1100万套、新开工超过 1500万套)明显高于城镇化和更新改善所催生的住房需求(我们预计每年约800-900万套)。我们认为房价下跌、未来开征房产税以及新兴投资渠道的兴 起都将继续抑制投资需求,这些都意味着未来几年房地产供应必须调整到一个更低的“新常态”。

由于许多城市库存高企且 在继续积压、而房价低迷甚至不断下跌,购房者和开发商都逐渐认识到了这一供需格局的结构性转变。因此即便政府反应更加迅速,政策放松和刺激措施的效果恐怕 将今不如昔。例如,虽然降低首付比例和放松信贷有助于提振首套房和改善型购房需求,但投资需求几乎不会受到影响。即便需求反弹、库存得以消化,由于房地产 市场的基本供需格局发生了根本转变,开发商也不一定会贸然大量开工新项目、加快建设速度。

其次,虽然城镇化可以在一 定程度上支撑基本住房需求,但实际上城镇化的步伐已经在放缓。户籍改革的重点是扩大进农民工的社会保障和公共服务的覆盖范围,而非鼓励人口迁移或加快房地 产开发。户籍改革还致力于将地方政府转移支付与新登记户籍人口挂钩。这说明未来几年户籍改革只能逐步推进,而短期内对房地产需求的支撑作用可能将非常有 限。

第三,政策支持空间有限。虽然政府可以继续扩大保障房建设规模,但与几年前刚启动保障房计划时相比,目前保障房 体量较大、今后继续快速上升空间将较为有限。另外,由于近年来信贷快速扩张导致许多企业和地方政府债台高筑,本届政府对于再次依赖大规模信贷宽松将持更加 谨慎的态度。

推盘旺季预计将从9月底开始

我们预计从9月开始,销量将明显复苏。我们对所覆盖开发商的渠道调研显示,大多主要项目(特别是新项目)的推盘仍将从9月底、即传统销售旺季开始启动。我们认为3季度末及之后,开发商推盘有望取得更好的销售业绩,因为:

(1) 政策放松。

(2) 房贷利率可能会下调。

(3) 首付比例要求可能下调。

(4) 未来2-3个季度对开发商的信贷可能逐步放松。

市场整合料将加快

我 们预计在目前的市场环境下,行业整合将会提速,一线开发商将继续抢占更多市场份额。在上市房地产开发商中,绿城和九龙仓正在逐步退出市场。绿城董事会主席 已经提议将其持股出售给融创中国,因此融创中国将成为绿城最大的两个股东之一。九龙仓也已经宣布将从住宅开发转向投资性地产。随着竞争对手退出市场,一线 开发商所占的市场份额有望在目前7.4%的水平上进一步提高。我们覆盖的上市开发商中,我们最看好万科。我们认为公司资产负债水平合理、资产周转率或库存 管理效率高、且地理布局良好,有望受益于市场整合。

 

(作者是瑞银证券研究员。本文节选自瑞银最新报告《地产泡沫之忧》。文中所述仅代表他们的个人观点。)



 

版权声明

文章编辑: ( 点击名字查看他发布的更多文章 )
文章标题:地产泡沫之忧:政策放松能否扭转局面?
文章链接:http://www.ccdigs.com/60711.html

分类: 新闻视线, 时事评论.
标签: ,

发表评论